• 05 de Outubro de 2021

Quem nunca ficou com dúvida na hora de fechar um negócio, ainda mais tratando-se de imóveis rurais, pois é um investimento a longo prazo e, mal feito, pode gerar prejuízos imensuráveis.

Mas há formas de tornar mais fácil a tomada de decisão, visando evitar surpresas e prejuízos futuros, contudo também é possível avaliar uma boa oportunidade de negócio, para tanto é necessária uma análise documental criteriosa relativa ao imóvel rural objeto da negociação como também ao proprietário/vendedor.

Quando falamos sobre a análise documental de imóveis, vamos além da simples análise da matrícula do imóvel, pois no estado de Rondônia ainda há muitos imóveis sem matrícula no cartório de imóveis, havendo apenas a posse, portanto deve-se  verificar inscrição do imóvel perante o órgão de terra competente, no caso o INCRA, verificar a quitação do título de domínio, fazer o levantamento da certificação do georreferenciamento, mapas e memoriais descritivos, Certificado de Cadastro de Imóvel Rural -  CCIR e Cadastro de Imóvel Rural - CAR.

Já  no cartório de registro de imóveis, solicitada a matrícula, importante analisar a existência de dívidas (hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, penhor, compromisso de compra e venda, direito de superfície, por exemplo), ações reais  que refletem no direito de dispor do imóvel (usucapião, fraude contra credores, etc), bem como a titularidade, ou seja, quem juridicamente é o proprietário da terra, se pessoa física ou jurídica; sua respectiva qualificação (nome, estado civil, RG, CPF, CNPJ, endereço, representação legal se for o caso, procuração, etc.) e observar a cadeia dominial, sequência de transmissões de propriedade e sua perfeita continuidade até os dias atuais.

É sempre importante ressaltar que pelo Código Civil Artigo 1.245, só é dono quem registra.

A regularidade ambiental da propriedade a ser adquirida é outro ponto importante a ser analisado, sabe-se que para escoamento da produção devem ser cumpridas uma série de critérios socioambientais, que  também influenciam na contratação de crédito rural para o financiamento da produção, portanto indispensável requerer as certidões negativas junto aos órgãos ambientais, bem como licenças de instalação, operação e outorgas.

Importante deixar claro a responsabilidade do comprador  por eventual reparação por dano ambiental na esfera cível, pois trata-se de responsabilidade solidária, ressalvado o direito de buscar o ressarcimento dos prejuízos junto ao vendedor, caso assim tenha sido ajustado no contrato que formalizar a aquisição.

Além da análise documental do imóvel e do proprietário/vendedor,  se o investimento tiver como objetivo a exploração de lavoura, como a soja e milho, recomenda-se uma prévia análise do potencial produtivo do solo elaborado por profissional competente, evitando a aquisição de uma terra improdutiva.

Após todo esse levantamento nos órgãos oficiais, ainda é importante a verificação de conflitos com vizinhos confrontantes, a existência de contratos de arrendamento em vigor, pois nesses casos é necessário obter-se a renúncia do arrendatário ao direito de preferência na aquisição da área. Tudo para evitar surpresas após a implantação de cultura e investimentos na terra.

Toda essa auditoria documental somado com a elaboração de um bom contrato de compra e venda, fugindo de modelos prontos encontrados na internet, propicia ao adquirente/comprador, bem como ao vendedor, uma análise completa dos riscos e vantagens do negócio, oportunidades e meios legais existentes a resguardar as partes envolvidas e manter íntegro o negócio formalizado, em resumo, maior segurança jurídica para ambas as partes.

*Bruna Silva Fagundes, advogada, pós-graduada em Direito e Gestão no Agronegócio, integrante da banca de advogados do escritório Sarkis Advocacia, com atuação voltada para as áreas do Direito Agrário e Ambiental, membra da Comissão de Direito Agrário e Agronegócio da OAB/RO, membra da União Brasileira dos Agraristas Universitários - UBAU e Associada à Academia Brasileira de Direito do Agronegócio - ABRADA.